北京市中间规范
住宅物业服务规范
Residential Property Service Standard
编号:DB11/T 751-2010
主编单元:北京市物业服务教训中间
批准部份:北京市住房以及城乡建树委员会
北京市品质技术监督局
实施日期:2010年10月1日
（节选）
备注：物业服务规范分为五级，一级规范为***低规范，五级为***高规范。
8 住宅物业服务五级规范
8.1 根基要求
8.1.1 客户服务场合
1 配置客户服务中间，配置装备部署办夷易近众具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公配置装备部署。
2 公示物业服务企业先天证书或者复印件、名目负责人及主要服务职员照片，物业服务事变、服务规范、收费名目、 收费规范等相干信息。提供特约服务的，公示特约服务名目 及服务规范、收费规范。
3 客户服务中间使命光阴，使命日良多于12小时、节 沐日良多于 8 小时，其余光阴配置值班职员。
4 配置并公示24小时服务电话。
8.1.2 职员
1 从业职员依摄影关规定取患上职业资格证书。
2 从业职员分岗位一律着装，佩戴符号。
3 装备物业服务名目负责人，衡宇修筑牢靠打点员。
4 名目负责人具备 5 年以上物业服务企业划一岗位工作履历，为本市名目负责人信誉信息档案注销在册职员。
5 按需要装备具备外语会话能耐的打点职员。
8.1.3 制度
1 建树共用部位及共用配置装备部署配置装备部署培修养护、消防牢靠提防、绿化养护、情景卫生、公共秩序呵护等打点制度。
2 建树突发公共事件的应急预案。
3 建树培训系统，定期机关培训与审核。
4 建树物业服务使命记实。
8.1.4 档案
1 建树物业打点档案。
2 装备专任档案打点职员，有档案资料室。
3 运用物业服务软件打点根基信息、根基资料、培修养护资料、收费资料等。
8.1.5 符号
配置牢靠警示、作业施工警示、舒适揭示等物业服务标志。
8.1.6 客户服务
1 每一年******季度公示上一年度物业服务条约推广情况、收支状态、今年度收支估算;每一年第三季度公示上半年物业服务条约推广状态、收支状态。每一个月公示上月主要使命妄想实现状态及下月主要使命 妄想。
2 波及业主或者运用人个别生涯的紧张物业服务事变， 应在主要出进口、各楼单元门内张贴看护，推广见告使命。
3 对于违背治安、妄想、环保等方面法律、规定规定的行动，应拦阻并陈说相干行政主管部份。
4 水、电急修15分钟内，此外报修30分钟内到达现场;由专项服务企业负责的配置装备部署配置装备部署应在 30 分钟内见告。报修回访率应良多于 30%。
5 业主或者运用人提出的意见、倡导、歌咏在 1 个使命 日内复原。歌咏回访率 ****。
6 每一年至少果然征集 1 次物业服务意见，问卷率 85% 以上，公示整改状态。
7 每一个月机关 1 次名目服务品质魔难，紧张节沐日前组织牢靠魔难。
8 每一年机关业主鉴赏共用配置装备部署配置装备部署机房。
9 每一年至少机关3次社区文化行动。
10 紧张节日妨碍美扮拆穿。
11 配置公共信息栏，每一个月至少更新1次;配合相干部门妨碍公益性张扬。
12 按规定投保物业共用部位、共用配置装备部署配置装备部署及公共责任保险。
13 有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保存、票务署理等特约服务。
8.1.7 专项服务拜托打点
1 签定专项服务拜托条约，清晰各方权柄使命。
2 专项服务企业应适宜相干行政主管部份的先天要 求;操作职员应持有响应的职业资格证书。
3 专项服务企业职员一律着装，佩戴符号。
4 对于专项服务妨碍监督及评估。
8.2 共用部位及共用配置装备部署配置装备部署运行、培修养护
8.2.1 综合打点
1 建树衡宇及共用配置装备部署配置装备部署的根基档案。
2 运行、魔难、培修养护记实应每一个月归档。
3 机关实施衡宇运用牢靠状态评估魔难。
4 共用部位魔难中发现的成果，应遵照责任畛域方式补葺妄想，并按妄想机关补葺;共用配置装备部署配置装备部署运行中泛起的误差及魔难中发现的成果，应即机缘关修复。
5 每一年第四季度拟订下一年度培修养护妄想。
6 特种配置装备部署遵照无关规定运行、培修养护以及定期检测。
7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极其天气先后妨碍魔难并落实提防措施。
8 配置装备部署机房
1) 每一个月清洁1次，室内无杂物。2) 配置挡鼠板、鼠药盒或者粘鼠板。3) 在清晰易取位置装备消防工具，每一个月魔难 1 次消
防工具，确保残缺实用。4) 配置装备部署配置装备部署符号、标牌残缺。5) 在清晰位置张贴或者悬挂相干制度、证书。6) 交接班记实、使命日志等残缺、残缺。
8.2.2 共用部位
1 衡宇结构
每一季度魔难 1 次梁、板、柱等结构构件，详情泛起变形、 开裂等征兆时，应恳求衡宇牢靠判断，同时接管须要的防护 措施。按判断服从机关补葺。
2 修筑部件
1) 每一季度魔难 1 次外墙贴饰面或者抹灰、屋檐、阳台、 雨罩、空调室外机反对于构件等。
2) 每一周巡视 1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3) 每一个月魔难 1 次共用部位的室腹地当低空、墙面、天棚; 室外屋面、散水等。
4) 每一年上汛前以及强降雨后魔难屋面防水以及雨落管等。
3 附属修筑物1) 每一周巡视 1 次道路、园地、蹊径及扶手、侧石、管井、沟渠等。
2) 每一个月魔难1次雨、污水管井等。3) 每一周巡视1次大门、围墙、围栏等。4) 每一周巡视1次休闲椅、凉亭、雕塑、景不雅小品等。5) 每一年检测 1 次防雷装置。信号系统应加装信号级电涌呵护器。
8.2.3 空调系统
1 运行前对于冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风 机盘管、水解决等配置装备部署配置装备部署妨碍系统性魔难。
2 运行时期逐日巡视 1 次空调系统，保障室内温度符 合相干规定。
3 拟订节能措施，每一个月对于能源消耗妨碍统计、合成。
4 每一年魔难1次管道、阀门并除锈。
5 每一年魔难1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。
6 每一年洗涤消毒 1 次新风机、空气解决机滤网、表冷器、箱体等;每一年洗涤消毒 2 次风机盘管滤网;每一 2 年洗涤 消毒 1 次风管。
7 每一年对于空调系统妨碍1次部份性培修养护。
8.2.4 二次供水配置装备部署
1 遵照卫生防疫部份的要求运用消毒配置装备部署，水箱按规 定洗涤消毒、水质化验，水质适宜******生涯饮用水卫生规范。
2 逐日巡视2次水箱间、水泵房，魔难配置装备部署运行状态。
3 每一个月切换1次备用水泵。
4 每一季度魔难1次水泵润滑状态，填补或者替换润滑剂; 每一年养护 1 次水泵。
5 每一年对于供水管道、阀门等妨碍除锈、刷漆，每一年入 冬前对于披露管道妨碍防冻解决。
6 水箱、蓄池塘盖板应连结残缺并加锁，钥匙由专人 保存;溢流管口、透气口应装置金属防护网并连结残缺。
8.2.5 排水系统
1 排水配置装备部署
每一年上汛前对于雨、污水井、屋面雨水口等配置装备部署妨碍魔难， 机关清理、畅通，确保畅通。每一次降雨先后及历程中对于主要排水口、管井妨碍魔难。
2 污水泵
汛期逐日巡视 2 次，艰深逐日巡视 1 次，魔难配置装备部署运行状态;每一周妨碍 1 次手动启动测试;每一季度养护 1 次。
3 化粪池每一半年魔难 1 次化粪池;机关布置清掏。
8.2.6 照明以及电气配置装备部署
1 楼内照明
每一班巡视 1 次，艰深误差 8 小时内修复;重大误差 1 日 内修复。
2 楼外照明
逐日巡视 1 次，艰深误差 12 小时内修复;重大误差 3 日内修复;每一 2 周调整 1 次光阴操作器。
3 应急照明逐日巡视 1 次，发现误差，即将修复。
4 低压柜逐日巡视 3 次配置装备部署运行状态;每一半年养护 1 次，养护内容包罗紧固、检测、破除;每一年魔难 2 次电气牢靠;每一半年 检测 1 次接地电阻;每一年校验 1 次仪表。
5 低压配电箱以及低压路线
每一周巡视 1 次配置装备部署运行状态;每一半年养护 1 次，内容包 括紧固、检测、破除;每一半年切换 1 次双路互投开关。
6 操作柜
每一周巡视 2 次配置装备部署运行状态;每一年养护 2 次，养护内容 包罗紧固、检测、调试、破除;每一季度校对于 1 次种种电器装 置或者操作配置装备部署的设定值;每一年魔难 2 次种种远控装置以及节能 装置。
7 发机电
每一个月试运行 1 次，保障运行个别;每一年 2 次带负荷运行; 每一年活化 2 次蓄电池;每一班巡视 1 次充机电以及蓄电池。
8 检测每一年魔难 1 次外部结算电能表。
9 配电室、楼层配电间 防小动物措施残缺;穿墙线槽周边封堵细密;锁具残缺;
电缆收支线以及开关符号清晰、准确。
8.2.7 牢靠提防系统
1 报警操作打点主机
逐日巡视 1 次，魔难配置装备部署运行状态;逐日外表清洁 1 次; 每一季度外部除尘 1 次。
2 对于讲门口机
每一周魔难 1 次按键、呈现屏等;每一周外表清洁 1 次;每一 季度外部除尘 1 次。
3 网络操作箱
每一季度魔难 1 次详情、接线;每一季度外表清洁 1 次;每一 季度外部除尘 1 次。
4 红外对于射探测器
每一个月魔难 1 次接线、探测畛域、防水状态等;每一个月外表 清洁 1 次;每一季度外部除尘 1 次。
5 图像网络配置装备部署
逐日魔难 1 次监督画面、录像功能;每一周外表清洁 1 次; 每一季度外部除尘 1 次。
6 摄像机
每一季度魔难 1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状态等， 妨碍响应的调试;每一季度镜头外表清洁 1 次;每一年防护罩内 部除尘1次。
7 解码器
每一季度魔难 1 次防雨罩、接线等，妨碍响应的调试;每一 季度外表清洁 1 次;每一半年外部除尘 1 次。
8 云台
每一季度魔难 1 次运行、接线，妨碍清晰度调校;每一季度 外表清洁 1 次;每一半年转折部位上润滑油 1 次。
9 巡更点每一周魔难 1 次详情，外表清洁 1 次;逐日存储巡更记实。10 读卡器每一周魔难 1 次详情;每一周外表清洁 1 次，魔难防水状态。11 电磁锁门锁每一 2 周魔难 1 次吸力、详情、接线。
12 出门按钮每一 2 周魔难 1 次开锁功能、接线。
8.2.8 电梯1 电梯在投入运用前概况投入运用后 30 日内，应向相关行政主管部份规画运用注销。注销符号应置于或者附着于电梯的清晰位置。
2 在电梯牢靠魔难及格实用期届满前 1 个月，应向电梯魔难检测机构提出定期魔难恳求。
3 同样艰深呵护调养以及定期魔难中发现的成果应实时排除;电梯的牢靠附件、牢靠呵护装置、丈量调控装置及无关附属仪器仪表应每一年妨碍校验、魔难。
4 应与有先天的电梯制作、装置、刷新、培修单元签 订电梯维保条约，约定呵护调养的内容、要求、频率、期限 以及双方的权柄、使命与责任。对于专项服务企业的培修调养使命妨碍监督，对于专项服务企业定期魔难妄想的落实状态妨碍监督。
5 装备电梯牢靠打点职员。定期对于电梯牢靠打点职员 妨碍特种配置装备部署牢靠培训，保障其具备须要的牢靠常识。
6 拟订电梯应救命助预案并定期演练。发生电梯困人 或者此外严正事件时，应赶快启动事件应急预案，机关救助， 并实时向相干行政主管部份陈说。物业服务职员应在 15 分 钟内到达现场，业余培修职员应在 30 分钟内到达现场。
8.2.9 水景
1 启用行妨碍防渗漏以及防泄电魔难，防御渗漏，保障 用电牢靠。
2 运历时期逐日巡视1次喷池塘、水泵及其附属配置装备部署， 每一周魔难 1 次防泄电配置装备部署。
3 配置须要的牢靠警示符号。4 水质适宜卫生要求。
8.3 消防牢靠提防
8.3.1 综合打点
1 建树、落实消防牢靠责任制，设消防牢靠负责人，逐级逐岗清晰消防牢靠职责。
2 建树使命消防队，装备须要的消防工具，相干职员把握消防根基常识以及本领;每一年机关 2 次有员工、业主或者使 用人退出的消防演练。
3 配置消防牢靠张扬专栏，机关睁开每一每一性的消防安 全张扬教训;每一年对于员工妨碍 2 次消防牢靠培训。
4 逐日防火巡视1次，每一个月防火魔难2次，遵照规定 每一年检测 1 次修筑消防配置装备部署;保障散漫通道、牢靠进口、消 防车通道以及消防配置装备部署、工具适宜消防牢靠要求。
5 发现消防牢靠违法行动以及火灾隐患，赶快更正、排 除;无奈赶快更正、翦灭的，应向公安机关消防机构陈说。
6 消防操作室设专人24小时值班，每一班2人，实时处理种种报警、误差信息。
7 发生火情赶快报警，机关扑救初动怒灾，散漫遇险职员，辅助配合公安机关消防机构使命。
8.3.2 消防配置装备部署配置装备部署培修养护
1 火灾被动报警系统
1) 火灾报警操作器、联动操作配置装备部署逐日巡视 1 次配置装备部署运行状态，保障 24 小时陆续个别运
行;每一个月魔难测试 1 次报警操作器、联动操作配置装备部署的报警、 联动操作、呈现、打印等功能;每一年机柜外部除尘 1 次。
2) 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置
每一个月抽查测试 1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警 报装置的报警、警报功能;探测器投入运行 2 年后，每一 3 年由业余洗涤单元洗涤 1 次。
3) 备用电源
每一个月检测切换 1 次主、备电源;每一季度备用电源、蓄电 池充放电试验以及外表除尘 1 次。
2 消防广播系统
每一个月魔难测试 1 次消防专用电话、紧张场合的对于讲电话、 对于讲电话主机、播音配置装备部署、扩音器、扬声器的联动、逼急切 换功能，并测试音量;每一年机柜外部除尘 1 次;每一年机柜内 的配置装备部署外部除尘 1 次。
3 防排烟系统
每一个月魔难测试 1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核 对于风速;每一年养护防 2 次排烟风机、电源操作柜、风口、排 烟阀等。
4 防火分开配置装备部署
每一个月抽查测试 1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动 以及被动操作功能、电动防火阀的联动敞开功能;每一年在防火 卷帘门的机电转折、齿轮链条传动部位填补 1 次润滑油，电 控箱外部除尘 1 次;每一年培修养护 2 次防火门附件，在门的 转折部位填补 1 次润滑油。
5 水灭火系统
消防泵、喷淋泵每一个月盘车 1 次，每一季度魔难 1 次润滑情 况;每一年养护 1 次室内、外消火栓。
6 应急照明、散漫调唆符号每一个月测试切断个别供电 1 次，丈量 1 次照度以及供电光阴。
7 消防电梯每一个月魔难测试 1 次按钮迫降以及联动操作功能，轿箱内消防电话。
8 灭兵器
逐日巡视 1 次灭兵器数目、位置状态，每一个月魔难核查 1 次灭兵器选型、压力以及实用期，保障处于残缺状态。
8.4 绿化养护
北京卷帘门维修厂从事卷帘门，车库门，伸缩门产品，有正确的目标及方向，已经形成了一整套行之有效的行政及技术管理体系。目前主要提供电动卷帘门安装,防火门安装,伸缩门安装,防火卷帘门安装,定做车库自动门，电动卷帘门,水晶卷帘门，卷帘门维修，在卷帘门行业努力创新、不断发展、以引进工艺技术和设备，设计研制、精心制造卷帘门、车库自动门定做安装，以满足社会各界的需要。本中心坚持以诚为本、以精求存，树立以客为尊的现代经营理念，培养技术人才，并形成了独特的文化。实力雄厚、设备齐全、技术的不断更新使我们日益进步，不断地走向国内外卷帘门开发市场！
8.4.1 根基要求
1 乔木
植株愿望健壮，树冠残缺，泛起诞生或者缺株后应实时补 栽，愿望季节叶片保存率高于 95%。
2 灌木
植株愿望健壮，枝叶丰满，主枝扩散平均公平，鉴赏效
果好，适宜动物种类的造型特色。
3 绿篱以及色块
造型划一美不雅，详情清晰，高度不同，修剪实时，泛起诞生或者缺株应实时补栽。
4 地被以及花坛动物
地被动物拆穿困绕率高于 99%，花坛动物诞生率***过 1%后能 实时补栽替换。
5 草坪
草坪划一，拆穿困绕率高于 99%。
8.4.2 绿化养护内容
1 浇灌
有浇灌妄想，浇注水下渗充实且平均，有排涝措施;采 用节水浇灌配置装备部署以及措施，能运用雨水资源妨碍浇灌;确保在 发芽前、4 月、5 月、春天、入冬前浇水，其余光阴依据植物种类、愿望状态以及土壤墒情公平布置浇灌。
2 施肥
乔木每一年施肥1次至2次，灌木每一年施肥3次至4次， 地被以及草坪动物每一年施肥 4 次至 5 次，花坛动物依据愿望情 况妨碍追肥;经由有机拆穿困绕等方式，逐年削减土壤有机质。
3 病虫害防治
接管防御为主，综合防治的指标;实时把握病虫害的发生状态，尽量即便接管生物、物理方式实用防治病虫害，削减使
用化学农药对于情景的影响。
4 整形修剪
乔木每一年夏日、夏日各修剪 1 次;灌木修剪实时，整年 至少修剪 3 次;绿篱以及色块每一年至少修剪 5 次;冷季型草坪 愿望季节至少每一 2 周修剪 1 次，整年至少修剪 20 次。
5 除草
每一年周全除草 5 次，重点绿地削减除草次数，泛起杂草 的绿地面积不***过总绿地面积的 2%，全副杂草拆穿困绕率不***过 绿地面积的 30%，不泛起 20 厘米以上的杂草。
6 垃圾解决
绿化作业产生的垃圾以及绿地内的垃圾杂物应随时清理 清洁。
8.4.3 使命魔难
1 愿望季节每一周至少魔难1次绿化使命。
2 方式每一周绿化养护措施以及使命妄想。
3 绿化档案残缺、准确。
8.5 情景卫生
8.5.1 生涯垃圾的收集、清运
1 推广生涯垃圾分类收集。
2 配置装备部署密闭式垃圾收集容器，有分类符号。塔楼按栋、板楼按单元配置垃圾收集容器。
3 每一周至少洗涤 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊繁殖季节逐日喷洒 1 次杀虫药。
4 逐日清运 1 次生涯垃圾到指定的垃圾消纳场合，不患上乱堆乱倒。
5 配有专用垃圾清运车清运垃圾，密闭运输、详情整洁。
8.5.2 物业共用全副清洁
1 楼内
1) 大堂、一层候梯厅逐日破除、清拖 1 次大堂、一层候梯厅地面。逐日擦拭 1 次信报箱。每一周擦拭 1 次大堂玻璃。每一周擦拭 1 次大堂、候梯厅墙面。配有家具的，每一个月照料护士 1 次。逐日巡视保洁 3 次大堂、一层候梯厅。
2) 楼道、楼梯逐日破除并清拖 1 次楼道、楼梯地面。逐日擦拭 1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、
调唆牌等共用配置装备部署。每一季度除尘 1 次楼内灯具。依据地面材质，定期做地面洗涤、养护。逐日巡视保洁 2 次楼道、楼梯。
2 电梯轿箱逐日擦拭 2 次电梯轿厢门、面板。逐日清拖 2 次轿厢地面。不锈钢或者其余资料拆穿的电梯轿厢，每一周照料护士 1 次;石
材拆穿的电梯轿厢，每一个月养护 1 次。逐日巡视保洁 3 次电梯轿箱。
3 天台、屋面每一个月破除 1 次天台、屋面;雨季时期，每一个月破除 2 次天台、屋面。
每一周巡视 1 次天台、内庭院，有杂物实时破除。
4 楼外道路及配置装备部署逐日破除 1 次、巡视保洁 4 次楼外道路。每一周清洁 1 次楼外公共照明及共用配置装备部署;每一个月清洁 1 次
雨蓬、门头等。
5 水景
依据水质状态妨碍消毒传染解决。运历时期逐日清洁 1 次水面;每一年清洁 2 次池塘池底。
6 有害生物防御以及操作
配合相干部份妨碍有害生物防御以及操作。投放药物应预先见告，投药位置有清晰符号。
7 雨雪天气清洁 雨后对于小区内主路、干路积水妨碍破除;雨后 4 小时道
路无成片积水，雨后天晴 1 日内复原道路清洁水平。降雪时，实时破除积雪，根除结冰。昼间降雪的，随时 破除。夜间降雪的，主要道路的冰雪，在越日 9:00 前破除清洁;其余责任地段的冰雪，在越日 10:00 前破除清洁。
8.5.3 使命魔难以及记实
1 逐日魔难1次清洁品质，做好记实。2 每一2周全面魔难1次清洁品质，做好记实。
3 清洁档案残缺。
8.6 公共秩序呵护
8.6.1出进口有专人24小时值守。
8.6.2 拟订巡视道路，巡视魔难并做好记实。6:00至22: 00 巡视 4 次，其中楼内巡视 2 次;22:00 至越日 6:00 巡 视 2 次，夜间巡视 2 人同行。
8.6.3 巡视魔难停车场，呵护道路、园地运用秩序。
8.6.4 灵巧车辆注销收支。
8.6.5 安防操作室设专人24小时值守;监控影像资料、报警记实应保留 30 日备查;打点制度、应急预案张贴在清晰位置。
8.6.6 对于违法行动赶快报警，辅助相干部份解决。
8.6.7 每一年妨碍 4 次专项应急预案实习，其中有业主或者运用人退出的实习良多于 1 次，做好记实。
8.6.8 备勤职员24小时待岗，人数良多于秩序呵护职员的 25%，装备须要的应急工具。
8.6.9 记实与档案
1 各项使命记实残缺实用。
2 档案残缺。
8.7 拆穿装修打点
8.7.1 建树拆穿装修打点服务制度。
8.7.2 建树拆穿装修打点档案。
8.7.3 受理业主或者运用人的拆穿装修报告注销，与业主或者 运用人、拆穿装修企业签定住宅室内拆穿装修打点服务协 议，见告业主或者运用人在拆穿装修工程中的必然行动以及留意 事变。
8.7.4 拆穿装修时期逐日巡视1次现场，发现业主或者运用人未报告注销概况有违法违规行动的，应赶快拦阻;拒不更正的，陈说相干行政主管部份及业主、业主委员会，并在物业打点区域内公示。
8.7.5 拆穿装修结束后妨碍魔难，对于违背住宅室内拆穿装修打点服务协议确当事人遵照约定解决。
8.7.6 拜托清运装修垃圾的，应在指定地址临时堆放，接管围挡、拆穿措施，在 2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应接管袋装运输或者密闭运输的方式，在 2 日内清运。
之后将陆续分享：
北京市住建委：《住宅物业服务规范》条文诠释
中共北京市委办公厅、北京市国夷易近政府办公厅：《对于增强北京市物业打点使命降职物业服务水平三年行动妄想(2020—2022年)》
北京市顺义区国夷易近政府：《顺义区社区物业打点方式》
